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按：3月6日，纽约高线公园设计者、建筑师里卡多·斯科菲迪奥（Ricardo Scofidio）死一火，享年89岁。斯科菲迪奥与两位结伙东说念主共同创立的“Diller Scofidio + Renfro”（DS+R）事务所，设计了好意思国奥林匹克博物馆、洛杉矶布洛德博物馆、天津茱莉亚音乐学院、扎里亚季耶公园等。其中，纽约高线公园于2009~2019年分阶段通达，成为全球知名的地标股票配资配资平，促进了房地产开发和处事。旅好意思学者、狡计师罗雨翔在《创造大王人会》一书中，回顾了高线公园的开发历程过火影响，并对形势的遗憾建议了议论。本文图文由后浪典籍授权选摘。
在20世游记将末端时，位于曼哈顿西部的一条老旧高架铁路日益调谢。这条铁路于1934年由往日的纽约中央铁路公司拓荒，穿行于切尔西区、肉类加工区等社区内的仓库和楼房之间，主要用于货品的运输。忙绿的铁轨曾是曼哈顿西部荣华工业景不雅的记号。关联词，自20世纪60年代起，跟着产业的校正和新式交通器具的流行，纽约的铁路经济启动萎缩。之后的数十年间，政府和当地业主不断地建议要将这条铁路撤废的野心。可是，由于一系列与产权、法律和形势成本探究的成分，这些要将铁路撤废的野心并莫得被未必实行。往日的东说念主们可能根底无法遐想，千禧年后，那条也曾消释的铁路非但莫得被撤废，反而变成了纽约最具东说念主气的寰球空间之一。今天，这条铁路现有部分全长2.3千米，穿过城市中的25条街说念，以高线公园这座空中花圃的姿态，每年招引800万来自全宇宙各个处所的访客，透顶更变了曼哈顿西部的空间、经济和社会阵势。
弗成念念议的缘故
1980年，原高线铁路上行驶的终末一辆货车载着三车厢的冷冻火鸡经过了切尔西区。自那天起，铁轨便处于无东说念主使用的情状。之后的几十年内，关于这条高架铁路畴昔运说念的争论便莫得停过。一些住在隔壁的住户想要将铁轨保留住来，用来改建为之后东说念主们不错使用的市内寰球铁说念交通循序。不外，当地大部分的地产持有者们则持反对不雅点，提议将铁路透顶撤废。
私东说念主地产持有者们的声息相称响亮也很紧要，因为他们的地皮产权和高线铁路有顺利关系。从法律的角度来说，铁轨和铁轨下方的地皮属于两种不同的财产；尽管那时的铁路公司具有铁轨自己的总计权，但私东说念主业主对广博铁轨所经过的地皮持有总计权，而铁路公司对那些地皮仅有通行权辛勤。在好意思国的产权法中，通行权是一种地役权，即一方使用另一方所领有的财产的权柄。铁路从地皮上空经过，而铁路的总计者（铁路公司）不一定领有铁轨所经过的地皮的总计权——铁路公司之是以不错在他东说念主领有的地皮上经过，是因为双方签署了地役权/通行权公约。在20世纪30年代前后的纽约，拓荒高线铁路的铁路公司与广博地皮总计者签署了一系列的地役权公约，树立了高线铁轨所经过的地皮的上方空间的地役权，并将这些地役权从地皮总计者手上叮属给了铁路公司。
地役权是长久、强制且不错被“秉承”的。这意味着，当初总计与高线铁路坚贞了地役权公约的业主在畴昔进行任何与地皮探究的产权来回（如买卖、租出等）时王人必须附上领先的铁路公司地役权公约，并要求总计畴昔的地皮买家王人要经受“地皮上方的铁轨通行权仍是通过地役权公约的表情长久地转给了铁路公司过火秉承东说念主和受让东说念主”这一要求。
恰是因为铁路公司对私东说念主地皮的地役权是长久性的，是以只消铁路还在，私东说念主业主对自身地皮的使用权就会受到死心。换句话说，关于掌持着高线铁路下方地皮总计权的私东说念主业主来说，铁轨就像他们脖子上的镣铐，其存在裁汰了他们地皮的价值，况且不利于之后的房地产开发拓荒。因此，这些业主合营起来，鼎力援手将高线铁路撤废。
关联词在1992年，联邦政府解决铁路的机构裁定：只消当私东说念主业主不错为通盘铁路的撤废工程提供饱和的资金和保障时，高线铁路才智被正当撤废。业主天然良善飞扬，但无法振奋这些条件，因此高线铁路暂时躲过了一劫。
那时，纽约市政府与私东说念主地产总计者态度调换，也援手将铁路撤废，因为这样才好为曼哈顿西区畴昔的开发拓荒腾出更多的空间，成心于城市全体经济发展。于是，在20世纪的终末几年内，时任市长和其他官员也寻求着多样法律和政事路子，试图推动高线铁路的撤废工程。
在这时期，铁轨的总计权和地役权又经转手，从领先的铁路公司转到了新东家CSX公司。CSX公司是一家规画铁路运输和房地产的上市公司，行动高线铁轨的新主东说念主，它并不急着将铁路撤废，而是转去推敲铁路畴昔用作商用或公园等用途的可能性——这引来了那时纽约市长和当地业主的激烈不悦。
终于，时分来到世纪末的1999年，在一场社区委员会的公众会议上，铁路隔壁确当地住户盘问着高线铁路的畴昔标的。就在那场会议上，画家罗伯特·哈蒙德（Robert Hammond）和作者乔舒亚·大卫（Joshua David）结子了。两东说念主并不知说念铁路畴昔究竟应该行动何用，但他们王人认同高线不应该就这样被撤废。于是，同庚，哈蒙德和大卫两东说念主组建了一个名为“高线之友”的私东说念主非谋利组织，用来鼓吹保护高线的使命。
与之前尝试保护高线确当地热心住户不同的是，哈蒙德和大卫具有轶群的公关头脑。2000年，两东说念主找来闻明影相师乔尔·斯滕菲尔德（Joel Sternfeld），并劝服铁路的新主东说念主CSX公司允许影相师来到鲜有东说念主至的铁轨上进行动期1年的影相记载。在高线铁路被消释以及畴昔该何去何从备受争议的这些年间，轨说念上仍是灌木丛生，杂草好坏助长，别有一番滋味。关联词，由于铁路并不向公众通达，莫得任何市民曾上去亲眼见过铁路上长满植物的现象。那边的工业废地息争脱助长的绿色植物相妥协所打造出的隐秘的城市景不雅，王人被影相师斯滕菲尔德用逍遥的艺术镜头逐个记载了下来。自后，这组像片成为高线之友推动公园倡议使命的一大火器——很多东说念主恰是通过斯滕菲尔德的像片，第一次直不雅地看到高线铁路上的景色，并对铁路的畴昔抱以多样设计。
借着专科影相师的像片所带来的能源，“高线之友”将前期使命的要点放在了举办多样以筹款为想法的行动上。哈蒙德和大卫这两位创举东说念主动用我方的粗豪老本，很快就让纽约的各色崇高社会名东说念主成为高线保护野心的援手者。有了名东说念主的参与，高线之友筹款行动的吸金才略惊东说念主：在一场由闻明前卫设计师黛安娜·冯·弗斯滕伯格（Diane von Fürstenberg）为高线举办的慈善晚宴上，高线之友仅一个晚上就筹得了60万好意思元善款。多样获胜的筹款行动和名东说念主的加入也为高线带来了很多主流媒体的报说念，进而激励了全社会愈加每每的关注。与此同期，两东说念主将大部分高线之友所筹得的资金用来聘用纽约最佳的讼师；这些高线之友的讼师谙习政府法例和铁路法，并将纽约市政府告上法庭，进一步进军那时政府致力于推动的铁路撤废野心，为高线保护使命争取了更多肃穆的时分。
最终，试图将铁路撤废的时任市长莫得斗得逾期分。在2001年，纽约市长改组，那时的新市长候选东说念主们与之前政府的格调人大不同，全部援手保护高线铁路——其中天然包括最终在选举中获胜并于2002年就任纽约市长的迈克尔·彭博（Michael Bloomberg）。彭博觉得，将高线铁路保存下来并将其打酿成一流的寰球空间，非但不会梗阻经济发展，反而将成心于曼哈顿的答复；在刚刚资格了“9·11”恐怖迫切事件的纽约，这种促进地区还原活力、鸠集东说念主气的寰球工程变得尤其紧要。于是，在彭博的带头下，纽约市政府不再野心将铁轨撤废，并于2002年肃穆向联邦政府解决铁路的部门建议请求，让高线铁路成为一座公园。之后，联邦政府启动对该野心进行审理。
有了政府的援手，高线之友的使命推动得越来越到手。2003年，高线之友举办了畅想高线畴昔的创意大赛，收到了来自全宇宙的720份参赛作品，也借此契机提高了高线在社会上的关注度。2004年，高线之友举办了肃穆的公园设计竞赛，并最终选拔知名景不雅设计所詹姆斯·科纳场域运干事务所和闻明建筑公司迪勒、斯科菲迪奥和伦弗洛事务所来设计高线公园，获奖模子在纽约的当代艺术博物馆展出，供全宇宙的搭客观赏。终于，2005年6月，联邦政府肃穆批准高线铁路可被改建为公园；同庚11月，铁轨的总计者CSX公司将铁路的总计权和地役权免费叮属给了纽约市政府。高线公园的施工拓荒于2006年肃穆启动，一期和二期工程总造价1.5亿好意思元，绝大部分（近3/4）由纽约市政府买单，其他部分由联邦政府、州政府拨款和高线之友募捐支付。
2009年，高线公园一期拓荒完成并向公众通达，渊博访客终于不错第一次来到铁轨上，享受纽约以及通盘好意思国唯独无二的、由旧工业基础循序改建成的空中花圃。
一座公园的经济价值
高线公园的最高处距离大地约9米，上头栽植着210多种用心搭配的植物，这些天然景不雅和簇新的公园循序与部分保留住来的旧铁轨妥协，其别出机杼的设计令东说念主称说念。但更让访客感到新奇的是那种“腾空”穿梭于楼宇之间的体验，以及这种穿行所带来的新视角——公园把握房屋的二、三楼的窗户和露台，当今则成为公众会途经的处所；行东说念主们穿梭于花卉树木之间，也端量着周围东说念主居住和办公的空间，带有一点偷窥的刺激。
行东说念主在高线上看烦躁，看烦躁的东说念主也在楼上看着行东说念主。跟着高线公园的获胜，越来越多挑升为了谄谀高线公园而设计的新建筑也应时而生。这些新建筑大多造型奇特，烘托并呼应了这座空中花圃所打造出来的全新城市体验。
左证统计，在高线公园通达后的10年内，其一期和二期工程周围的新建楼房数目高达20栋。这些公园邻近的建筑除了是访客眼中新奇的城市景不雅之外，亦然用来观赏高线公园的绝佳私东说念主不雅景台，具有很高的房地产价值。
左证对2011年至2016年间房屋销售数据的统计分析，高线公园一期邻近区域内房地产的销售价增长了50.6%，且售价是其他相邻区域的2倍。甚而当曼哈顿其他处所的高端房产市集相对低迷的时候，高线公园邻近的房价仍然坚挺——公园一期邻近的新建高端住宅售价是相邻区域的2.3倍，公园二期邻近的高端住宅售价则是相邻区域的3.1倍。跟着昔日用来运货的铁路变成了纽约最具特质和东说念主气的寰球空间，往日工场、清寒东说念主口和艺术家们所鸠集的曼哈顿西区如今成了豪华住宅、佳构时装店、高端画廊汇注的富东说念主区。
高线公园的获胜施展了设计质地高、调度稳当的寰球空间不错提高邻近房地产的价值，甚而对一个区域内的总体经济发展产生促进作用。关于想在曼哈顿买屋子的东说念主来说，如果能在高线公园邻近置地，就止境于得到了未足轻重的配套公园循序。开发商见到这些市集信号，武断地加大了在高线公园邻近的住宅地产投资和拓荒，并请来明星建筑师打造出了多样争妍斗奇的建筑奇不雅。位于西28街520号的豪华公寓由好意思国最大的地产公司之一Related Companies开发、普利兹克奖得主扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）设计，于2016年建成，包含39户高等公寓。
除了激活住宅市集之外，高线公园行动纽约的新旅游胜地，也为邻近生意带来了徐徐连续的客流，大大促进了当地服装、餐饮、文化等行业的发展，打造出了勃勃盼望的商住羼杂街区。纽约闻明的文化艺术机构惠特尼好意思国艺术博物馆也在高线公园置地——惠特尼博物馆的新馆于2015年建成，顺利位于高线公园的进口，由闻明建筑师伦佐·皮亚诺（Renzo Piano）设计，耗资4亿好意思元。
高线公园关于邻近地块的价值促进作用是纽约房地产界的一则据说。事实上，在铁轨远景未卜、公园还在倡议阶段时，往日高线之友用来游说政府拓荒公园并最终得回援手的主要论据之一即是铁轨改建为公园之后所能带来的经济价值。左证高线之友在2002年用来游说政府的经济分析申诉，高线公园建成后给周围房地产升值所带来的额外房地产税将会远远卓越政府投资拓荒公园的市政府成本。往日的分析标明：公园一期和二期所需的市政府总参加为1亿多好意思元，而其将带来的房地产税升值瞻望在畴昔20年内累计为2.5亿好意思元，其投资禀报率相称可不雅。自后，在高线公园推行建成后，现实甚而远超了往日的预期——左证2014年的分析，跟着房地产市集的旺盛发展，高线带来的额外税收将在20年内达到累计9亿好意思元，比往日的预期还要跳跃2倍多。
纽约市政府在大工程上老是算着注想法经济账，时常要让形势的收益大于支拨才智得到政客的认同；民间组织也深知政府的算盘，因此高线公园在区域限制内的经济价值从一启动即是双方协商的紧要议题，并成为最终让政府下决心援手并促成高线公园拓荒的紧要一环。
再行凝视政府的脚色
尽管高线公园的经济价值当今有目共睹，但在2002年彭博刚上任市长并晓示援手高线公园时，当地那些一直想将铁路撤废的老业主其实仍对公园拓荒持反对看法。
业主的反对其实亦然正刚直当：天然大众王人判辨公园建成后会将轨说念邻近的房地产市集变得很是火爆，但关于地皮被高线地役权给死心住了的老业主来说，吵杂王人是别东说念主的，我方所持有的地皮上因为有铁轨的存在而建不了新居子、赚不了钱。
最终，如故纽约市狡计局出头，让老业主松了口，摆平了高线公园拓荒前所濒临的终末一份阻力。为了劝服老业主，狡计局再行制定了高线公园所在区域的开发规定，短暂将底本无法拓荒的铁轨下面的地皮“周转”了，摈斥了老业主的挂牵。
具体来说，狡计局设计了以高线公园为中心向双方发射30米宽的“高线开发权回荡走廊”，允许走廊内的地皮业主将自身地块未用完的容积率以市集价卖给邻近特定区域内的其他地块业主。打个比喻，如果有一个地块紧贴着高线铁轨或在高线铁轨正下方，它的法定许可容积率是10，但因为铁轨的关系推行上只可拓荒容积率为2的屋子，那么在新的狡计下，那块地的业主不错将剩下的容积率为8的开发权卖给相对隔离高线的地块的业主，买方则不错拓荒总容积率为18的高楼（原先既有的10加上新购得的8）。这样一来，纽约市政府用生动的狡计规定把紧邻高线被铁轨“套牢”的地皮给周转了，让老业主不错顺利通过出售未使用的容积率来收成，顾及了老业主的经济利益，使他们援手高线的拓荒，并促进了通盘区域内更多新高楼的建成。
除了允许开发权进行回荡之外，狡计局还将以高线一期二期发射出的近30万平方米、跨过10多条街的区域设定为“西切尔西非常狡计区”，并赈济了该区域的用地属性，提高了容积率。之前，该区域所涵盖限制内主要王人是工业用地和生意用地，并有不少旷地和基拓荒施，鲜有住宅用地，这和其东边仅一街之隔的住宅区水火圮绝。修改狡计后，狡计局加多了住宅拓荒用地，大大提高了允许拓荒的容积率，并诞生诸多能让路发商得到额外容积率的优惠计谋（比如：如果开发商为高线公园的拓荒出钱，或是拓荒一定数目的经济型住房，王人可换取更高的容积率）。
原先，该工业区的容积率仅为5，狡计局修改区画后，该区域内最高的基本容积率为7.5，再加上一系列额外优惠后最高可达12，止境于比之前允许的建筑密度加多了1倍还多。
之前提到纽约市政府是高线邻近房地产开发的获益者，但其实说到底，政府亦然房地产市集火爆的确凿幕后推手。狡计局的开发权回荡机制和“西切尔西非常狡计区”，不仅打消了老业主的挂牵，还顺利确保了新的大楼得以建成，高线公园对房地产市集的促进作用也因此从表面变成现实。政府在濒临大型寰球形势和市集发展时，并不是抱着袖手旁不雅的格调，而是积极制定新的游戏规定，熟知公众和私东说念主的利益，将资源朝着对政府最终野心成心的标的周转。
高线的遗憾
高线公园这座空中花圃也曾仅仅热心市民揣摸的“空中楼阁”：在这个形势建成之前，一切王人显得那么难以达成。最终，在民间组织的强力游说、政府的拓荒投资，以及新狡计法律解释所开释出的雄壮经济价值作用下，高线公园从遐想变成了现实。
但如果要论成败，高线公园并非莫得不及。
最先，左证纽约市政府和高线之友坚贞的合作公约，前者将负责公园的拓荒，后者将负责公园的调度和运营。这关于政府来说是一笔好账，对民间组织来说却是一个困难。因为拓荒公园不错靠披发债券来融资，而调度和运营却得在每年作念到出入均衡，前者易，后者难；将调度和运营的背负交给民间组织，为政府免却了不少的辛劳，对民间组织而言却是具有挑战。高线之友的资金来源主要依靠社会捐赠（左证高线之友2019年的财政报表，其总收入为1800万好意思元，其中87%来自利东说念主捐赠，政府的拨款只占总收入的2%），止境于让全社会的热心东说念主士为市政公园的运营买单。
其次，高线的获胜和邻近房地产的火爆也会带来不良的社会影响。前文提到的房价飙升对开发商和富足的地产投资者来说是件善事，关于当地的老住户来说却是恶梦。高线公园所处的切尔西区也曾是工业区，且紧邻政府建造的廉租房；关于住在公园隔壁的低收入群体来说，这座新建成的搭客胜地非但没能成为他们平时逍遥的场面，反而由于其对房地产的推动作用而不断地招引收入是他们3倍以上的富东说念主入驻，成为他们络续在社区生涯的胁迫。左证《纽约时报》的报说念，在高线公园旁的廉租房里诞助长大的年青东说念主越来越感到我方畴昔无法络续在他们所老成的街区生活：“每年（这个街区里的）房租王人在高涨。东说念主这样为了住房而抵御，甚而王人无法享受生活，实在是不应该。
纵不雅高线公园的开发史，以及政府在其中起到的作用，咱们会发现：纽约社会中不同阶级的利益在寰球资源的狡计和拓荒中有着不同的重量。在独到产权的轨制框架下，地产总计者的利益受到高度的保护。尤其是在大型寰球形势的鼓吹历程中，一小部分地皮产权东说念主的反对可能会导致通盘形势难以进行。在高线公园的案例里，关于持反对看法的地产总计者，纽约市政府索尽枯肠，通过新的轨制设定来“谀媚”他们，而不是去减弱或拿走他们的私利。况且，当公园形势最终建成后，受益于政府投资而赚得盆满钵满的如故地产业和邻近的产权总计者。至于地产总计者阶级之外的普通市民，天然他们得以分享高线公园这一流的市政循序，但在愈加深层的经济利益上——比如房租以及公园的调度基金，政府给以的关注和保护显明是不够的。
纽约是否有契机让高线公园更好地均衡不同阶级之间的利益呢？这最终将取决于政事。
高线公园的获胜为城市带来了雄壮的价值。这些新创造出来的价值——尤其是房地产价值——如果不错被“高线之友”或政府“捕捉”起来的话，大致就不错为公园的运营提供愈加平定、可不雅的资金来源，甚而被用于服务周围社区、为低收入东说念主口拓荒新的经济型住房。这些捕捉价值的机制需要政府动用额外的政事老本、制定新的游戏规定（比如向地产商和业主征收额外的税费，或是将邻近房产的税收收入存入一个用于公园和邻近区域发展的专项基金）。关联词纽约市政府在大刀阔斧地动用了狡计权力和政府形势资金来推动高线公园领先的拓荒后，并未再络续使用我方的影响和力量来为公园永远的运营和邻近社区的发展铺路，这是高线公园驻防的获胜背后的沿路暗影和遗憾。
《创造大王人会：纽约空间与轨制不雅察》
罗雨翔 著
后浪·上海三联书店 2024年8月
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罗雨翔
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